(資料圖)
張雅楠/文4月19日，國家發改委召開月度新聞發布會，新聞發言人孟瑋在回應如何促進民間資本參與重大項目建設的問題時表示，支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），提升投資積極性。
這是官方對基礎設施公募REITs又一次明確的擴圍表態。
過去三年，REITs的底層資產試點范圍的閘門一次一次打開，從基礎設施擴圍到保障性租賃住房，又擴向百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點，諸多受重資產沉淀所累的行業為之振奮，申報、發行、配售踴躍。業內預測，今年市政設施、數據中心、旅游、農田水利、商業地產等REITs新門類可能進入申報，中國REITs規模不斷壯大。
上述擴圍歷程，主要從資產類別角度展開，而這一次，發改委表態支持符合條件的民間投資項目發行REITs，釋放了不同于以往的信號——從資產的原始權益人角度支持REITs發展壯大。
REITs試點初期，如第一批和第二批上市資產，在底層資產受理時，就有律師、財務評估團隊進行篩選，審核過程要先上報省發改委、國家發改委，然后推薦給證監會。能夠脫穎而出成功發行的項目，可以說是優中選優。基礎設施的初期定位疊加國家對REITs試點的重視等，都使得初期上市的REITs，其底層資產主要來自于國央企。未來，如果有更多符合條件的民間投資項目進入REITs賽道，REITs的市場化水平也會越來越高。
這不僅會提高民間投資的積極性，也有利于提高民間投資的效率。
在積極性方面，REITs最重要的功能是提供資產退出通道，這是重資產投資一個非常大的堵點，打通了這個堵點，也就打通了資本投資正向循環的可能性。
在投資效率方面，如果要符合發行REITs的條件，必然對投資回報率有要求，這也就要求項目在投資、運營過程中，遵循市場規律，對投資效率負責。
以往我們在市場中看到過太多拍腦袋做出的投資決定。例如，鼎盛時期的樂視，豪擲30億元拿下北京三里屯工三項目，由于缺乏商業運營管理經驗，僅僅一年時間，這個項目的品牌組合、客流量、商業調性全線墜落，但此時陷入危局的樂視卻開出了40億元的報價希望脫手。在商業地產領域，拋開租金談資產價格的都是耍流氓，樂視的一系列操作著實讓人大跌眼鏡。最終的結果是，這個項目被中植系以16.45億元拍下，近15億元的損失，就是樂視不尊重資產投資和運營規律付出的代價。
所以，當發改委釋放出支持符合條件的民間投資項目發行REITs的積極信號時，除了給市場以信心，其實還對民間投資項目提出了一個嶄新和嚴峻的問題：怎樣才能打造出符合條件的項目。這是貫穿資產投資、建設、運營的全周期命題，它由非常專業、精細（甚至到瑣碎）的管理日常組成，很難走捷徑，且需要對結果負責。這個問題因為REITs的出現越來越迫切地擺在資產的投資者、管理人面前。
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