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出品?|鳳凰網風財訊

【資料圖】

fengcaixun

作者 |王婷婷

#五一假期去哪兒玩#這個話題當之無愧地刷上了熱搜。中國鐵路根據五一期間鐵路發售車票（截止4月19日）排出主要達到城市TOP10分別是北京、廣州、上海、成都、武漢、杭州、西安、南京、長沙、重慶。

五一的成都，注定人山人海，但沒料到涌入的不止有看熊貓的游客，還有看房的游客。

近日西寧市委機關報發布了一則招募，針對青海西寧市民“天府三天兩夜免費看房游”。刊發信息顯示，團員可以參觀成都黃龍溪、眉山彭祖山等景區，但也要參觀天府新區的三個樓盤，無論成交與否看房中途不產生任何費用，買房了還能獲贈3年物業費。

鳳凰網風財訊了解到，這是天府新區某樓盤銷售公司定點青海西寧投放的廣告，類似的還有針對甘肅蘭州市民的“五一免費游”活動，并且從流量數據來看反響還不錯，不少留言稱身邊有朋友去成都買房。

實際上，成都樓市已經領漲全國一年多，新房和二手房價格截止3月環比連續上漲了15個月，一手和二手房成交量截止4月24日達到12.3萬套，前四個月已經賣了去年全年42%的房，而2022年成都的房價漲幅和成交量已經位列全國第一，今年創新高的概率不低。

成都樓市絕對算熱，卻還層出不窮地搞送旅游、送物業費、送紅包等賣房營銷，為何會如此卷？

一邊瘋買、一邊難賣

矛盾的二手房卷起來了

2022年，成都GDP突破2萬億，排名全國第七，總人口2126.8萬，成為繼重慶、北京、上海后全國第四個人口超兩千萬的城市。

和如此龐大的人口洪流相比，彭娟覺得，自己一家人頂多能算一縷涓涓細流。雖然微小，也是給成都貢獻了GDP的。

彭娟2016年隨丈夫調工作來到成都，決議定居后第三年她們就把父母從長春接到了身邊，計劃開一個小面館。在看鋪面的過程中，很巧也看中了附近小區的一套急售的房子。彭娟和家人一合計，決定買房，價格和位置一切都非常合適，就是5.8%的房貸利率讓人肉疼。

2022年下半年以來房貸連續下調，讓彭娟非常激動，到如今成都首套住宅商貸利率能做到4.1%，同樣100萬貸款30年，利息從110萬瞬間降到73萬，加之有二胎的計劃，彭娟和老公義無反顧地加入換房陣營。

換房，已經成為扛起成都掛牌量、成交量雙峰值的主力。“換房的原因比較多，為了學區換、為了高利率轉低利率、為了改善生活環境，這三項是最普遍的。還有的本就不準備長期持有，2年限售期到了就出手了。”有十年經驗的成都資深中介趙力告訴鳳凰網風財訊。

（成都不動產登記窗口滿員運轉，人均等候時長超2小時 風財訊/攝）

也是因為有買、有賣，成都二手房在一季度賣房超5.7萬套的同時，掛牌量也刷新歷史紀錄，截止4月28日貝殼上二手掛牌房源套數已經超過19萬套。這使得成都二手房的去化周期達到26.2個月（截止一季度末），雖然比去年底減少了11.9個月，但仍高于北京、上海等一些城市的同期去化周期。

目前，成都二手房的掛牌量仍在持續走高，但帶看量在2月峰值之后3-4月出現回落。“年初買房政策很多，尤其2月我幾乎每天都要帶好幾組客戶看房，現在沒那么密了。圈子里傳的單身人士放開限購，5月會不會出、出了會不會再帶起一波看房潮，都還要觀察。”中介趙力稱。

觀望的氛圍直接影響賣房人的成功率。彭娟的房子因為房齡20年，學區一般優勢不突出，最終賣掉降價了近10萬。“同小區掛出來的房源太多了，尤其是套二，想賣掉只能降價。”

但彭娟很疑惑，她看到貝殼的數據，成都二手房的成交價已經漲了一年，今年1-3月還保持每個月上調2%左右的勢頭，成交量也在高位。“為什么我們小區就不好賣、賣不動？”

實際上，鳳凰網風財訊注意到，成都二手房雖然成交價仍上漲，但掛牌價降了，幾乎回到了去年底的水平。與此同時由于換房是主力，很多人都想趁著房源豐沛、價格可談，把手中的資產優化一輪——不求日后賺錢只保不會虧錢，不求高門大屋只求住得好些。這使得資產價值相對較差，甚至帶有BUG的房源出售更加困難。

相應的，優勢突出的房源更加好賣。張凱告訴風財訊，他買房只花1個月，幾乎是從別人手里搶到的，最后談價房東還漲當場了2萬。

“畢竟符合我要求的房子真不多。何況現在首付和利率都低，銀行還求著辦貸款，甚至收入證明只用公司蓋章，金額隨你填，太容易淪陷了！”張凱說，他周邊同事幾乎都在買房，自己下手最晚、但買得最快。

可以發現，成都樓市熱鬧背后，矛盾點也不少——買的多、賣的也多；漲的有、降的也不少；怕以后上不了車的多，怕未來因房入坑的也多…矛盾持續博弈，使得這個市場雖然有火熱的成交，但也有賣不動的房子、難漲的房價。

加之經濟形勢變幻莫測，失業、降薪、虧錢焦慮滋生，有限的未來信心，極限拉扯著人們的入市熱情。

“成都的美食旅游、商業時尚、文化娛樂等網紅標簽很多，居住環境優勢是突出的，作為中西部中心城市也對周邊省市有虹吸作用。但成都第二產業短板也很明顯，需要更多強勢產業和企業讓人們易業樂業，這可能是人口紅利告一段落后，成都樓市能夠繼續向上的最大動力。”一位全國房企成都負責人向風財訊表示。

成交靠大媽、流量靠神盤

分化的新房只卷那20%

成都的新房市場同樣領漲全國。一季度新房價格指數同比上漲8.6%，漲幅較第二名高出2.4個百分點；一季度新房成交量35142套，其中3月環比增長35.7%、同比增長16.29%。

但成都新房市場已經形成二八原則，即80%的房源市場競爭力一般，20%的房源競爭力強。

“分化，分化，還是分化。成都新房的成交分化非常嚴重，開盤能去化90%及以上的新盤基本都在一圈層，好板塊的好產品甚至即開即罄，三圈層一半的區域三個月都賣不到10萬平。”研究機構專家欒薇表示。

新房市場“量”的來源，是瞄準100平-143平改善項目的改善購房者。錦江統建置業顧問告訴風財訊，這部分以50歲左右的改善客戶為主，普遍是有過多次購房經驗，尤其那種賣掉1-2套城區老房子或非主城房源，換一套大戶型新房追求生活品質的人群。

新房市場的“價”也主要靠這些一圈層高潛力板塊的品質新房，上述顧問透露，現在市場限價明顯放松，不少項目的預售均價突破了3.5萬元/平，有近10萬元/平的預售價也通過報備了，估計有些新房會上調價格。但這也僅限于主城區，近郊和遠郊的樓盤還是要打價格戰。

成都新房的流量和熱度，則靠“神盤”。例如3月16日5.2萬人搶180套房的恒大天府半島，項目由金茂接盤建設，價格還比周邊二手房低了近1萬元/平，而且目前市場已經沒有茶水費、內部價等操作，這些房子能買到就是賺到。

同期，成都高新區有項目“有人一次性買18套房”的消息也一度刷屏。不過據了解該項目為公寓，遇到豪客可謂罕見中的罕見。

因為成都在2022年已經正式邁向存量房市場（二手房交易量超過新房），二手房消化大量剛需和剛改，新房吸收改善客戶，溢出需求才會流入公寓、商鋪等投資市場。在一個良性循環的房地產市場，投資需求會是少數派。

這也是為何成都新房一季度的數據比去年好、3月的數據比前兩月好，但都沒以前好，甚至連近十年的平均水平都沒達到。因為地產投機泡沫已經幾乎擠出，投資需求體量有限，從買房即賺錢的黃金時代到現在，價差不明顯的新房，成交回落是自然結果。

在樓市交易量已經全國第一位置的成都，依然是“二手房剛需驅動、新房回落且分化”的格局，何況全國更多非省會城市，投資熱情和投資泡沫都將在焦慮中消逝。

而當房地產純投資時代徹底過去，判斷未來樓市能否上行，將越來越依靠城市經濟發展和居民收入增長。

（成都金融城天府雙塔 風財訊/攝）