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雖是盛夏，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已感到一絲“寒意”。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，鄭州二手房掛牌價(jià)從2018年6月至今已連續(xù)下跌12個(gè)月，從當(dāng)時(shí)的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米;上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米，環(huán)比減少9.8%，周度成交最低水平只有11萬平方米，上海樓市成交量出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。

上述市場(chǎng)表現(xiàn)可以一窺行業(yè)現(xiàn)狀。近日，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月，百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權(quán)益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。

政策層面也沒有寬松。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控，開封取消限售令“一日游”更體現(xiàn)出中央堅(jiān)持房?jī)r(jià)調(diào)控的決心。7月30日，中央首次提出“不再將房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，直接定調(diào)樓市調(diào)控走向。

雙面夾擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？

市場(chǎng)降溫

“多數(shù)房企6月出于沖刺半年業(yè)績(jī)的動(dòng)機(jī)會(huì)增加開盤數(shù)量。6月過后，房企開盤量會(huì)逐漸減少，從而拖累成交量增長(zhǎng)，這屬于季節(jié)性原因。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，相比之下，同比得出的結(jié)果更具有參考價(jià)值，他注意到，2019年前七個(gè)月，房企銷售金額同比盡管仍有小幅度增長(zhǎng)，但銷售面積同比已經(jīng)出現(xiàn)下跌。

具體來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，碧桂園、中國(guó)恒大和萬科銷售面積分別為4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中，只有萬科銷售面積同比2018年前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，碧桂園和恒大分別同比下滑2.5%、4.1%。

房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)也趨向降溫。

從新房市場(chǎng)來看，58同城、安居客《國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，7月份，全國(guó)67個(gè)主要城市平均房?jī)r(jià)為16412元/㎡，環(huán)比下跌0.02%。需求方面，上述報(bào)告公布的用戶行為指數(shù)顯示，7月全國(guó)找房熱度呈現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)， 7月全國(guó)找房熱度環(huán)比持續(xù)下降，降幅11.9%，一二線城市找房熱度相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市找房熱度環(huán)比降幅達(dá)26.7%。與此相對(duì)應(yīng)的是，7月全國(guó)二手房新增掛牌房源量環(huán)比也下跌了4.4%，北上廣深一線城市的新增掛牌房源量均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，部分二三線市場(chǎng)如海口、合肥、無錫、宜昌、岳陽的新增掛牌房源量呈上升趨勢(shì)。

二手房市場(chǎng)方面，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年7月份100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15035元/平方米，環(huán)比2019年6月份微漲0.02%，基本與上月持平，百城二手住宅掛牌均價(jià)在連續(xù)4個(gè)月上漲之后停漲。其中上漲城市62個(gè)，平均漲幅0.96%，漲幅環(huán)比上月收窄;下跌城市37個(gè)，平均下跌0.84%;持平城市1個(gè)。分城市等級(jí)來看，一、二線城市二手住宅掛牌均價(jià)持續(xù)下跌，三四線城市持續(xù)上漲。其中一線城市環(huán)比下跌0.53%，連續(xù)半年下跌;二線城市環(huán)比下跌0.16%;三四線城市環(huán)比上漲0.30%，漲幅收窄。

租房市場(chǎng)也同步轉(zhuǎn)冷。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)大中城市租金均價(jià)為44.19元/平方米/月，環(huán)比下跌0.12%;其中，租金上漲城市共有9個(gè)，平均漲幅0.64%;租金下跌城市共有11個(gè)，平均跌幅0.82%，跌幅擴(kuò)大。整體而言，上漲城市數(shù)量少于下跌城市，與上月相比，上漲城市的平均漲幅收窄，下跌城市的平均跌幅擴(kuò)大，租金均價(jià)止?jié)q回跌跡象顯現(xiàn)。

與此同時(shí)，畢業(yè)季帶來的租賃熱潮已經(jīng)過去，畢業(yè)生租房需求大體上釋放完畢，大多數(shù)二線城市租金開始下滑，一線城市及部分畢業(yè)生多的熱點(diǎn)城市租金還較為堅(jiān)挺。具體來看，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市7月份租金均價(jià)為93.39元/平方米/月，價(jià)格環(huán)比微漲0.11%，漲幅較上月收窄明顯。重點(diǎn)二線城市租金均價(jià)為36.04元/平方米/月，環(huán)比下跌0.28%，跌幅擴(kuò)大。

融資持續(xù)收緊

58安居客首席分析師張波認(rèn)為，中央擰緊調(diào)控“閘門”，從而延緩了市場(chǎng)成交的節(jié)奏。而市場(chǎng)降溫帶動(dòng)房企銷售下滑。“近兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨緊，調(diào)控面擴(kuò)大。具體來看，蘇州加碼調(diào)控直接擴(kuò)大了限售的范圍，新房需要滿3年才可以轉(zhuǎn)讓;同時(shí)，洛陽重申限價(jià)、呼和浩特開啟行業(yè)規(guī)范自查、寧波規(guī)范商品房銷售等政策也讓調(diào)控‘閘門’沒有一點(diǎn)‘放水’的機(jī)會(huì)。7月19日，開封取消‘限售令’，一天后撤回，則更為清晰向市場(chǎng)傳遞了樓市調(diào)控政策從嚴(yán)的信號(hào)。在此背景下，購(gòu)房者的心態(tài)亦發(fā)生波動(dòng)，7月購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下滑1.5%，認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)上漲的比例超過53%。”

張波認(rèn)為，市場(chǎng)成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢(shì)。從成交的趨勢(shì)來看，熱點(diǎn)恒熱的現(xiàn)象愈加明顯，例如一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域、限價(jià)造成一二手房嚴(yán)重倒掛的成都、杭州等城市，以及包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等在內(nèi)的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點(diǎn)。但部分城市的熱銷并不能帶動(dòng)整體銷量，在以三四線為主的降溫帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)。

對(duì)于市場(chǎng)未來走向，楊紅旭認(rèn)為，7月30日的中央政治局會(huì)議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這意味著下半年，中央對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策將會(huì)“咬緊不放松”。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)鍵的融資環(huán)境也在收緊。從2019年4月開始，國(guó)內(nèi)融資渠道針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增加了監(jiān)管，就在前一周，央行三天兩次點(diǎn)名房地產(chǎn)，將持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。張波認(rèn)為，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊看似對(duì)于行業(yè)短期影響有限，實(shí)則起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用，不但會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，甚至還有可能導(dǎo)致個(gè)別房企“大鱷”失色，尤其對(duì)負(fù)債率高企的房企來說，拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響。融資政策的大手筆調(diào)整也預(yù)示著，2019年也將成為行業(yè)“去庫(kù)存化”向“去產(chǎn)能化”轉(zhuǎn)型的元年。

“融資渠道導(dǎo)致企業(yè)資金面比較緊張，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)‘以價(jià)換量’的態(tài)勢(shì)，即企業(yè)為了確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定，可能會(huì)進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)整，同時(shí)加大銷售力度，因此整體銷售表現(xiàn)可能會(huì)重新充實(shí)起來。”同策研究院總監(jiān)張宏偉說。