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疫情成了長租公寓問題頻發的一根“導火索”

租房市場風波再起。

端午小長假的最后一天，長租公寓龍頭企業自如被曝要求業主在合同期內降低租金，若不降租自如將與業主解約。消息一出，立即引發多方關注。

6月11日，北京房地產中介行業協會發布的報告顯示，5月整租成交量環比增長20%左右，分租環比增長近30%。

未曾想到，隨著疫情反彈，又給房屋租賃市場潑了一盆冷水。我愛我家研究院統計數據顯示，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量環比下滑5.78%，同比下滑3.17%，其中6月第三周，即15日-21日租賃交易量降幅較大，比第二周下滑了19.27%。

受此影響，一些長租公寓機構、租賃平臺擬與業主協商降低房租，減少運營成本，不料卻因此陷入輿論風波。

逾300多名業主維權

白女士向中國新聞周刊表示，她最近多次收到自如要求降租的電話，否則就解約。

白女士的房子位于北京昌平區，是一套90平方米的兩居室，于2018年6月同自如簽署了3年的房屋托管協議，房租為7900元/月，日后每年上漲3%。目前，白女士的這套房子房租為8300多元。

今年4月至6月期間，白女士曾多次收到自如電話，要求她降低房租至5600元，降幅為34%，否則就解約。據她描述，自如承認違約，并同意解約后可以給她賠償兩個月的租金，但同時要求她承擔自如一個月的服務保證金以及裝修、配置、折舊等相關費用。

根據白女士提供的錄音，要求業主降租，自如員工給出的理由是2018年收房價格過高，之后行情一路下滑，被強制拆除隔斷等影響公司虧損嚴重。

針對上述情況，中國新聞周刊聯系相關自如工作人員核實，其中一名自如管家表示要求業主降租一事屬實，但更多信息不便透露，另一位自如工作人員則表示，自如是跟業主協商降低房租，并非“強制性要求”。

事實上，像白女士這樣收到自如電話要求降租的業主不在少數，在“違約受損業主群”里，有超過300多名業主表示遇到了相同的情況。

北京像素小區業主李女士告訴中國新聞周刊，她于6月27日晚間收到自如電話，自如管家聲稱市場不好，要求她把房屋租金由7200多元降至4000元，不降租就解約。解約之后，自如賠償她兩個月房租，但同時她需要支付裝修管理等費用。對于裝修管理費用具體有多少，目前李女士還沒有收到通知。

業主提供的截圖。

而其他部分業主收到的消息顯示，自如要求其承擔的裝修配置折舊費用為2萬-3萬元不等。自如提出解約，業主還要倒“賠錢”，這亦是造成此次業主要求自如給個說法的重要原因。

中國新聞周刊從多名業主處了解到，最初簽合約的時候，自如并未跟業主談到違約之后會有裝修管理等費用。由于此次事件的發生，業主才注意到合同里有相關條款。

業主提供的合同截圖。

“合同里寫了，但業主不可能每一條都一個字一個字去看。”某自如業主這樣說道。

不過令人疑惑的是，自如提出解約，業主還承擔裝修管理費用合理嗎?

北京市東元律師事務所孔磊律師向中國新聞周刊分析，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

因此，若自如裝飾裝修房屋經過了業主的同意，但若是自主違約要求解除合同，自如要求業主承擔裝修管理費用的，不予支持。但房主同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。對于裝修殘值的補償，自如應提供具有說服力的裝修明細，不然應通過專業評估公司評估，才能公允。

值得一提的是，此前自如相關負責人對新京報表示，“部分業主對于解約要支付配置折舊費用的擔憂，應該是個別管家溝通不當，給業主造成誤解，我們非常抱歉。”

邊降邊漲?

“疫情期間自如打電話商量免租，但我問了租客，他們沒有減租或免租，真是降個幾百，優惠讓給租客我都不說什么。”某業主說道。

自如在要求業主降低租金的同時，租客的租金卻并未減少。

自如租客周先生對中國新聞周刊表示，去年6月份在自如上租了豐臺三環邊上一間帶獨衛的主臥，房租3200元，今年合同到期后他準備續簽，此時自如管家告訴他房租上漲到3750元。在他看來，“鄰居家的次臥漲得更是離譜，從2300元漲到2900元。”

同樣住在南三環的馬先生在今年續租的時候也遇到了租金上漲情況。據他描述，去年他跟朋友一起整租了南三環的兩居室，租金為6330元，今年到期續租的時候，房租又上漲了200元至6530元。

一方面要求業主降低租金，另一方面租客的房租并未減少，甚至部分租客的租金還有所上漲。自如的上述做法亦遭到了網友熱議。

早在今年2月份，就有“自如疫情期間漲房租，是正常市場行為還是趁火打劫?”相關報道稱，自如趁著租客疫情期間無法搬家，在續租時大幅上調房租。

隨后，自如CEO熊林更是發朋友圈表示：“自如近期的價格調整均為因為產品續約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

如今時隔四個月，自如再次因價格調整陷入輿論漩渦。倘若真有業主選擇解約，收回房屋，該房屋中的租客又將何去何從?

長租公寓問題頻發

不僅僅是自如，蛋殼、青客公寓等長租公寓平臺亦存在類似問題。

今年2月，受疫情影響和不可抗因素，蛋殼公寓要求房東減免一個月房租。然而根據蛋殼租客租金返還政策，上海地區的租客返還7天租金，剩余20多天的錢“不知所蹤”。蛋殼公寓的上述做法亦引起了業主和租客的不滿，被指吃差價。

據中國青年報報道，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網，甚至被趕出公寓的窘境。

背靠巨大的租房市場，長租公寓快速發展，目的之一是解決房東、租客信息不對稱等問題，讓房東租得省心，租客住得放心。然而在經過重重波折、多次整頓之后，長租公寓平臺依然存在諸多問題，疫情則成了長租公寓問題頻發的一根“導火索”。

極光洞察報告顯示，此次疫情給房產經紀帶來了較為慘重的經紀損失，超八成的房產經紀在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產經紀收入減少了三成以上。相對于規模較大的全國性大型經紀公司，城市小型經紀公司由于規模受限，抗風險能力相對較弱，受到疫情的沖擊更為顯著。

在此情況下，長租公寓通過多種途徑，降低運營成本，提高抗風險能力。

華菁證券研報顯示，疫情之下，民營長租公寓面臨的資金壓力較大，企業會以多種方式開源節流，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進行漲租，對虧損的房源強制退房等等。

此前，蛋殼公寓曾因“租金貸”等問題被深圳市消委會約談并要求整改，對于本次自如要求業主降租一事，中國新聞周刊亦就相關問題咨詢了北京市住建委，其相關負責人回復稱：“房屋租賃雙方遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則簽訂房屋租賃合同，租金支付、合同解除等事項以合同約定的內容為準。合同雙方產生的糾紛應按合同約定的爭議解決方式進行處理。”