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部分租客房東矛盾激化 資金池監(jiān)管最為關(guān)鍵

樂伽已破產(chǎn) “長租”路不平

多次交涉無果后，28歲的IT工程師黃先生還是被房東趕走了。而在這之前，他早已給“二房東”樂伽公寓提前繳納了一年的房租和一個月的押金。

有著類似經(jīng)歷的，還有跟黃先生同處一個小區(qū)的40多戶租客，以及散布于成都、南京、合肥、西安、杭州等地的大量租客。他們都被最近“爆雷”的樂伽公寓“坑慘了”。

8月7日晚間，在中國青年報·中國青年網(wǎng)揭露其“高收低租”模式存在經(jīng)營風(fēng)險、建立“資金池”存在現(xiàn)金流問題之后，樂伽公寓南京總部發(fā)出公告，確認(rèn)公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。隨后，南京市房產(chǎn)局、公安局等監(jiān)管部門宣布將嚴(yán)查“高收低出”、挪用租金等行為，并審計調(diào)查樂伽公寓的賬目。

樂伽公寓已破產(chǎn)，與之相伴的是許多租客與房東之間的糾紛，以及是否有合適解決方案的疑惑。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂。據(jù)知情人士透露，還有一家位于上海的品牌公寓也處在爆倉邊緣。一系列負(fù)面事件進一步加深了外界對長租公寓這項新業(yè)態(tài)的爭議和討伐。

換鎖、停水、停電……部分租客遭遇“逐客令”

“再次誠懇請求房東不要采取過激手段驅(qū)趕房客。”樂伽公寓在宣布破產(chǎn)的公告中最后提及的這句話，讓黃先生覺得既諷刺又無力。自從樂伽公寓出事以來，他總是找不到樂伽公寓在成都的業(yè)務(wù)人員，而與房東的溝通也以失敗告終。

7月底，房東找上門來要求黃先生在8月3日之前搬走。同一個小區(qū)的其他40多戶租客也有著相似的遭遇。黃先生等租客認(rèn)為，自己也是樂伽公寓“爆雷”事件的受害者，并提出雙方各自承擔(dān)一半損失的解決辦法。他們的理由是，樂伽公寓與房東之間是受委托出租房屋的關(guān)系，根據(jù)《合同法》及司法解釋的規(guī)定，受托人在委托范圍內(nèi)從事活動的后果由委托人承擔(dān)，因此自己作為承租人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ稀?/p>

但房東對這個解決方案“完全不同意，不愿意承擔(dān)一點損失”。在接下來的一周，有些房東強行換鎖、停水、停電，甚至把租客的個人物品扔到樓道里。有些租客剛剛大學(xué)畢業(yè)參加工作，承受不了這樣的壓力報了警，但警察到來以后提出的“一人承擔(dān)一半損失”的方案再次被房東否決。

后來，黃先生通過同小區(qū)的其他房東和租客才得知，這位強行要求自己搬走的房東其實也是個“二房東”，以私人身份承包了七八十套房子，其中有不少都委托給了樂伽公寓出租。而樂伽公寓出事前，成都的業(yè)務(wù)人員已把租客們繳納的押金如數(shù)給了這位“二房東”。

“再也不相信任何中介機構(gòu)了，被坑怕了。”8月初，黃先生被迫搬了出來，找到了一個新的房子住下，這回是直接找的房東。

“房東和租客都是受害者，沒什么可爭的，更沒有必要斗氣。大家要把焦點落到樂伽身上!”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂一直在跟蹤樂伽公寓事件的進展，看到房東強迫租客趕緊退租的情況，他感到痛心。租房領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗告訴他，這種情況下最好的解決辦法是房東和租客各自退讓，一起承擔(dān)損失，共度難關(guān)，但不與樂伽公寓解除委托和租賃關(guān)系，不能讓樂伽置身事外。

糾紛如何解決？資金池監(jiān)管亟需跟上

和近兩年其他“爆雷”的公寓企業(yè)一樣，樂伽公寓出事后并沒有完善的糾紛解決機制，而是由地方政府主管部門出面收拾殘局。

處于風(fēng)暴中心中的樂伽公寓正在接受南京市監(jiān)管部門的審計調(diào)查。8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局宣布，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門將用2個月時間嚴(yán)查“高收低租”、挪用租金等行為。

而在樂伽公寓有業(yè)務(wù)涉及的其他城市，相關(guān)解決辦法也相繼出臺。合肥市住房租賃協(xié)會已聯(lián)合該市泊寓公寓管理有限公司、紅璞公寓管理有限公司等14家房屋租賃企業(yè)聯(lián)合聲明，凡自愿遷入聲明企業(yè)所屬公寓的租客，或能得到每月170元的租金補貼。

而在杭州，樂伽公寓在宣布破產(chǎn)前已為杭州分公司找到了三個承接的資本方，分別為窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不過，有接盤方的工作人員表示，他們只承接房源，不參與處理租客、房東與樂伽公寓之間的債務(wù)問題。與新的接盤方簽訂新合同，依舊無法解決糾紛。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，自2018年以來，共有23家長租公寓品牌停止經(jīng)營，而其中有不少都出現(xiàn)租金貸、挪用租金、“高收低租”等資金池問題。

中國青年報·中國青年網(wǎng)此前的報道已指出，樂伽公寓按年向租客收租、按季向房東還租，通過時間差形成了頗為龐大而隱秘的資金池。從公司經(jīng)營來說，這些資金是應(yīng)付賬款，但樂伽公寓將部分資金用于進一步收儲房源，還有一部分資金則可能被非法侵占。樂伽公寓今年3月也曾發(fā)出公告，承認(rèn)其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實。

全靂認(rèn)為，樂伽公寓事件的解決方案中，對資金的監(jiān)管和追查是重點。他建議地方政府和公安機關(guān)查封樂伽公寓的銀行賬戶和資產(chǎn)，公示資金和資產(chǎn)情況，限制法人和實際控制人行動，要求其在規(guī)定時間內(nèi)到公安機關(guān)報到。租客和房東群體則可以選派代表，參與樂伽公寓的破產(chǎn)審計和債務(wù)清償方案;并且徹底查處樂伽公寓到底是經(jīng)營不善還是商業(yè)欺詐，并由政府牽頭的律師，或者維權(quán)小組推薦的律師發(fā)起集體訴訟。

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉曾多次提醒，要警惕長租公寓運營中的資金池風(fēng)險。最近他也公開表示，建議公安部門介入公司財務(wù)和經(jīng)營調(diào)查，盡可能追回資金用于損失賠償;樂伽落地城市和其他長租公寓較發(fā)達(dá)的城市，住建、工商、銀監(jiān)、公安執(zhí)法等部門徹底排查經(jīng)營情況，及時遏制爆倉的苗頭。

要治標(biāo)更要治本，但長租公寓不應(yīng)被污名化

從去年相繼出事的杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)，到今年的南京樂伽公寓，一系列“爆雷”、倒閉、破產(chǎn)事件引起了外界對長租公寓的爭議。甚至有租客和房東談長租公寓而色變，不同意將房源繼續(xù)交給長租公寓租賃。

與此同時，租賃市場的需求仍然十分龐大，畢業(yè)季的房租還出現(xiàn)漲價趨勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的居民消費價格數(shù)據(jù)顯示，7月份租賃房房租同比上漲2%。

與租賃相關(guān)的政策也一直在加碼。住建部于7月中旬公布了2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單。試點3年期間，北京、上海、南京、武漢等16個入圍城市每年可獲得中央財政給予的獎補資金6億~10億元。

中國建筑裝飾協(xié)會住宅租賃產(chǎn)業(yè)分會秘書長楊春雨在接受中國青年報·中國青年網(wǎng)記者采訪時表示，在住房租賃這個民生行業(yè)，社會化運營的方向是正確的，不能因為幾個企業(yè)出問題就否定整個方向，進而污名化長租公寓這項新業(yè)態(tài)。

“治標(biāo)的辦法很多，但是治本才是最重要的。”楊春雨認(rèn)為，長租公寓行業(yè)下一步最大的問題是，如何讓過度使用金融杠桿的高風(fēng)險企業(yè)退出。他建議盡快設(shè)置長租公寓的準(zhǔn)入制度，以住建部門為核心，多部門聯(lián)動：住建部門依規(guī)發(fā)放資質(zhì)，工商部門監(jiān)管實繳注冊資金，稅務(wù)部門定期審計企業(yè)經(jīng)營，財政部門按規(guī)給優(yōu)質(zhì)補貼，銀監(jiān)部門實時監(jiān)控資金和租金貸。

楊春雨提出，不能每次出現(xiàn)“爆雷”問題都由社會承擔(dān)成本、收拾殘局，“還是要用制度去約束”。他建議，可以給住房租賃企業(yè)設(shè)置金融杠桿限制標(biāo)準(zhǔn)，對住房租賃企業(yè)采用“租金貸”比例進行限制，監(jiān)管資金流向，要求專款專用;嚴(yán)控住房租賃企業(yè)利用租金貸設(shè)立“資金池”;政府可委托第三方審計機構(gòu)，定期對住房租賃經(jīng)營企業(yè)進行財務(wù)審計。

“這是一個民生行業(yè)，不是資本的賽場。”在租賃行業(yè)工作多年，楊春雨一直相信最簡單的道理：只有住房租賃運營企業(yè)自己真金白銀投錢了，才會避免一些動機不純的投機者利用金融杠杠套現(xiàn)跑路。

加快住房租賃行業(yè)立法與政策落地已經(jīng)迫在眉睫。最近發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2019)》針對住房租賃市場提出，將繼續(xù)推動《北京市住房租賃條例》立法工作，完善住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺，推動建立住房租賃公益律師隊伍，完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機制。

看到多家長租公寓陷入資金鏈危機，全靂也為從業(yè)者捏把汗。他期待著監(jiān)管政策的落地，也看到許多長租公寓運營者的管理能力急需提升：“一個傳統(tǒng)的現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，連基本的財務(wù)知識都沒有，更別談運營和風(fēng)控了。”