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上市公司中報季又至。

進入8月以來，A股和港股上市房企陸續發布了2019年中期業績。南方日報記者梳理了21家規模房企的業績數據后發現，今年上半年，不少房企雖然各項數據仍處于漲勢，但同比增速明顯不如去年同期。

有觀點認為，通常情況下，公司規模達到5000億元后，增速會自然放緩，納入統計的碧桂園和萬科均有這種趨勢，而增速下滑也提醒房企，到了要企穩、高質量發展的時候了。

營收增速下滑

納入統計的21家房企中，營收同比增幅最高的龍光地產實現營收270.2億元，同比增長78.30%。而緊隨龍光地產之后的中國奧園實現營收236.7億元，同比增長73.19%。

盡管增幅較高，但限于兩家房企的基數水平，它們在規模房企中的業績并不算出眾。在納入統計的房企中，上半年營收超過千億規模的就有碧桂園、綠地和萬科，其中碧桂園為最高，營收為2020.1億元，同比增長53.16%。

事實上，納入統計的房企上半年營收增速下降的企業有14家，下降幅度最高的為綠城中國，相比去年同期實現的335.3億元中期營收額以及220.90%的同比增速，今年則由漲轉跌，上半年營收186.6億元，同比下降了44.40%。

與綠城中國相似，增速下降幅度較大的企業中，多數是去年同期營收都有較大增幅的房企。例如，融創去年年中營收465.8億元，同比增長215.28%，今年上半年營收768.4億元，同比增長64.95%，增速降幅超過150個百分點。

銷售增幅趨緩

與營收水平相似，上半年房企銷售額的增速也同樣呈放緩趨勢。

在納入統計的21家房企中，有18家業績同比增幅不如去年，僅佳兆業、雅居樂、龍湖集團3家企業增速攀升。銷售規模保持行業前列的碧桂園、萬科、保利、融創等龍頭房企，均在增速放緩之列。

其中，萬科宣布實現合約銷售金額3340億元，由于碧桂園公布的數據為權益金額，未公布合約銷售金額具體數值，因此萬科也成為納入統計的房企中，合約銷售額最高的企業，同比增長9.6%，但增速與去年相比，仍然下滑0.3個百分點。

碧桂園中期業績顯示，上半年權益銷售額2819.5億元，由于去年同期該企業公布的仍是合約銷售額，因此參考克而瑞研究中心歷史數據，碧桂園權益銷售額同比上漲0.2%，增速亦出現下滑。

但碧桂園上半年還實現了房地產銷售現金回款約2771.1億元，這是自2017年起，第三次連續在年中實現正凈經營性現金流。在沖刺銷量目標的當下，回款率也成為房企追逐的重點目標，例如，旭輝總裁林峰就曾在中期業績會上表示，下半年的發展策略是以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款。而今年上半年，旭輝回款率達到95%。

整體來看，21家房企中銷售額均未出現猛漲現象，增幅較高的佳兆業和金科，分別只有37.0%和36.0%的增長。銷售同比下降的企業反而有兩家，華夏幸福同比下降19.8%，綠城中國同比下降1.5%。

盈利水平分化

在21家上市房企中，凈利潤超過百億的有6家，從高到低分別是碧桂園230.6億元、萬科192.9億元、華潤置地146.2億元、保利129.6億元、綠地113.4億元和融創112.9億元。上述房企的凈利潤增幅都在35%以上，最高為融創，增幅達到66.59%。

有意思的是，融創在2018年公司凈利潤同比增長250.96%，如今，反而成為21家房企中凈利潤增幅下降最快的房企，增速同比下降了176.78個百分點。在21家房企中，凈利潤增速下降的共有14家，降幅較高的企業，反而去年同期都曾擁有較高的增長幅度。

盡管增速下滑，但多數房企的凈利潤仍在增長，僅遠洋和綠城的凈利潤出現同比下滑。其中，綠城中國去年同期凈利潤31.2億元，同比增長145.83%，今年為30.7億元，同比下降1.55%。而遠洋集團則連續兩年下滑，其中去年上半年凈利潤27.2億元，同比下滑9.21%，今年上半年凈利潤25.3億元，同比下滑6.86%，降幅有所收窄。

但與此同時，房企中仍有凈利潤大幅增長的企業，例如金科上半年凈利潤31.7億元，同比大增299.5%，奧園上半年凈利潤28.0億元，同比增長89.86%。金科中報也顯示，除凈利潤大增外，歸屬上市公司股東的凈利潤同樣達到25.8億元，增幅288.50%。據其中報，金科的凈利潤大增是由于營收增長的基礎上，成本增幅不高所致，其中財務費用還出現了下降。

部分企業短期資金吃緊

在負債率方面，21家房企在2018年末和2019年中的資產負債率都維持在72%-92%的區間內，變動幅度并不大。

截至今年年中，有7家房企資產負債率超過85%，4家低于75%。其中資產負債率最高的是中南建設，為91.23%;最低的是華潤置地，為73.87%。碧桂園、萬科兩家龍頭房企的資產負債率分別為89.33%和85.26%。

從變動數值來看，有8家房企資產負債率有所降低，其中綠地、佳兆業和雅居樂的負債率均降低了1個百分點以上。資產負債率上升的房企中，龍湖集團、富力、新城控股3家企業資產負債率相比去年年末增長超過2個百分點，其中龍湖集團增長2.43個百分點，負債率為74.65%，在21家房企中仍處于較低水平。

而在短期償債能力方面，記者梳理了20家房企上半年末持有現金和即將到期的債數額。截至年中，持有現金超過千億元的房企有4家，其中碧桂園高達2228.36億元，即期債務為787.60億元，兩者比值為2.83，另據中期業績透露，碧桂園還有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。

從比值來看，絕大多數房企的持有現金都可以覆蓋到即期債務，其中比值較高的華潤置地和龍湖集團，持有現金是即期債務的4倍多，但也有兩家企業現金數額低于即期債務，分別是富力和榮盛。

轉型與風波并存

進入2019年，部分房企已經從高增長軌道轉入業績增速放緩階段，并在企業發展規劃上開始追求高質量。在這一過程中，除了做好房地產開發主業外，已經有不少房企在多元化轉型探索方面走向縱深。

以碧桂園為例，今年年初楊國強提出了做“高科技綜合企業”的目標，把農業和機器人兩大領域擺在了重要的位置。在機器人領域，碧桂園旗下博智林機器人公司研發中心已有超過1600人的研發團隊，已遞交申請專利將近500項。在先前召開的2019年中期業績會上，碧桂園總裁莫斌表示，博智林總共研發了37款建筑機器人，其中9款進入到項目現場進行試運作。“如果37款建筑機器人全部出來，對整個建筑業、對社會都是很大的貢獻”，莫斌說。

有的企業轉換賽道，也有企業的領導卻身陷囹圄。

如果沒有王振華出事的插曲，新城控股中報業績或許還可以用“表現尚可”來形容。畢竟這家企業上半年實現銷售額1224.18億元，其營收、凈利潤都在增長，資產負債率86.7%，凈負債率76.62%，持有現金也遠高于即期債務。今年上半年，新城控股還新增土地儲備2459萬平方米，累計土地儲備達到1.34億平方米。

但王振華涉案被捕，王曉松接任董事長后，新城控股開始轉讓旗下數十個項目的股權和相關債權，交易總額或達到150億元。中報文件里，新城控股稱，已售未結轉的面積為2959.51萬平方米(含合作項目)，同時由于簽約銷售額增加，合同負債也達到1723.3億元。這也讓新城控股在接下來的時間里仍有發展空間。但王振華事件的影響仍在持續，未來新城控股能否保持此前的規模尚不得而知。

部分上市房企上半年持有現金和近期償債比值

數據來源：上市公司報告 克而瑞研究中心 同花順（ 葛政涵）