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云南昆明的高女士遇到鬧心事：她2017年在龍湖半山樓盤內部認購了一套位于33層的房屋，但發現近期封頂的樓房只有31層。她為這套不存在的“空氣房”維權至今，房款和房屋都無著落。目前，這個樓盤共有190余套違規預售房產生糾紛。

盡管國家三令五申禁止未取得預售許可證提前賣房，但未批先售行為屢禁不絕，消費者維權困難，深陷錢房兩空的境地。

昆明一31層的樓賣出33層的房 開發商稱內部團購協議無效

位于云南昆明經濟技術開發區的龍湖半山樓盤6棟高層樓房近期封頂。據了解，這個項目今年3月才拿到預售許可證，但早在2016年，就以內部團購的名義在銷售。

高女士告訴“新華視點”記者，2017年1月，在銷售人員申某的推銷下，她簽訂了“團體認購協議”，以每平方米3200元的“內部價”購買了3棟33層A1號住房，房款35萬余元，首付30%，交房時間為2018年6月30日前。

早已過了交房時間，樓房遲遲未能完工。近期高女士聽說封頂了，趕忙來確認。“沒想到我買的3棟總共只有31層，根本就沒有33層!”她氣憤地說。

該項目開發商——云南天駿房地產開發有限公司回應稱，賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權，使用的公章是假章，購房款也沒有進入天駿公司賬戶，“此前的認購協議無效，與天駿公司無關，請走司法程序。”

記者調查發現，就在高女士等業主交付認購金后不久，天駿公司資金鏈斷裂導致項目停工。2018年，債權人重組了公司，更換了法定代表人和管理層，項目重新開工。在這場房企內部債務糾紛中，196套違規預售房變成了“空中樓閣”，購房款也不知去向。

違規預售是國家多年來三令五申的治理重點，但一些房地產公司通過內部認購等說法依然我行我素。西安的李女士2016年4月內部認購了紫杉莊園一處房產，并支付了全部房款。后來因房價大幅上漲，開發商以程序違規為由提出認購協議無效。

看似合規的認購協議為何“一推就倒”?接受了多起商品房銷售糾紛咨詢和代理的云南冰鑒律師事務所執行主任陳澤表示，內部認購不受法律保護，雖然簽訂了協議，但由于無法進行網簽備案，房屋可以被再次出售，甚至用于抵押。

管不住、罰不了？

早在2010年，住建部就明確規定：未取得商品房預售許可，以內部認購等名義向購房者收取誠意金或房款，屬于違規銷售。

2018年6月，住建部聯合六部委在全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。記者從云南省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處了解到，云南省共檢查了2166個項目，處理637起，違規銷售不在少數。

2019年6月，云南省住建廳下發《關于持續開展房地產市場亂象整治工作的通知》，查處亂象144件，其中涉及不按期交房、違規銷售等占67%。

開發商為何頂風違規預售?多位業內人士表示，開發商都希望能加快資金回籠速度，多年來，種種原因導致預售許可規定停留在紙上，違規預售反而成了行業“慣例”，只要不出問題，一般也就無人過問。

出售“空氣房”的龍湖半山樓盤曾在長達數月的時間里，堂而皇之地在售樓部公開未批先售為何沒人管?

昆明市經開區住建局回應稱，經開區商品房預售管理及許可證發放工作由昆明市住建局負責，未辦理預售許可的違法違規行為查處由昆明市城市管理綜合行政執法局負責，該局沒有對違法預售行為的調查處理權限。而昆明市住建局局長陳漢表示，房屋預售按照要求確實由市局審批，但監管則由市區兩級住建局一起進行。

“內部認購有一定隱蔽性，糾紛爆發又有滯后性，監管部門難以及時獲取樓盤違規線索。”云南省住建廳房地產市場監管處副處長張靈說。

對于違規預售如何處罰?張靈介紹，根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，“擅自預售商品房，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。”她認為，違法所得難以界定，沒收也難以執行，“購房款都是老百姓的錢”。

受訪住建部門相關負責人表示，內部認購通常發生在資金運轉困難或爛尾重組的樓盤，在執法中如果處罰過重、罰款過多，容易導致企業資金鏈再次斷裂，更加損害購房者的權益。

違法成本低 監管處罰仍需加力

記者近日了解到，昆明市住建局已將龍湖半山樓盤780套房源全部鎖定，停止網簽備案，并要求企業妥善處理196戶涉及的問題。該樓盤開發商承諾，不逃避應承擔的責任，并制定提交了對應的初步處置方案：要求退款的客戶予以退款，要房的客戶結合目前房價予以優惠，“空氣房”可更換同戶型房源，不能達成一致的建議走司法程序。

國家明確要求，各地要切實履行房地產市場監管的主體責任，根據本地區實際情況，制定工作方案，細化工作任務，全面排查、精準打擊。

“監管與處罰應該監管前置，處罰只是一種手段而不是目的，房地產企業違規違法行為應及早制止，這需要各級主管部門積極研究管理辦法，創新管理手段。”中國人民大學法學院教授劉俊海說，住建部門不應“坐堂執法”，要走進市場，深入問題最突出、消費者利益受侵害最嚴重的一些領域，精準監管和執法。

云南省房地產業協會監事周大研認為，違法成本太低，懲罰力度不夠，難以對房企起到震懾作用。“現行的違規懲處力度并未成為房企的‘高壓線’，如果僅靠行業自律，企業難免會鋌而走險。”

云南凌云律師事務所副主任孫文杰律師說，如存在銷售“空氣房”、非法占有款項等情況，涉嫌構成偽造合同詐騙罪等，應協同公安機關介入，嚴厲打擊違法犯罪行為。

專家提醒，各級住建部門在門戶網站上公布了樓盤預售許可信息，消費者購房時，應查看樓盤《商品房預售許可證》，對未取得該證的項目，不要購買或支付定金。