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工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和興業(yè)銀行等陸續(xù)發(fā)布公告，宣布從3月1日起，正式開始存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。接下來，將會(huì)有越來越多銀行加入。

這意味著，跟房貸一族息息相關(guān)的"利率換錨"工作，已經(jīng)全面拉開了大幕。為了幫助大家更好地理解相關(guān)政策，并進(jìn)行有效決策，我梳理、總結(jié)了大家關(guān)心的5個(gè)問題，并進(jìn)行了解答。

1、 我的房貸利率需要轉(zhuǎn)嗎?俗話說："事不關(guān)己，高高掛起。"大家首先需要搞清楚，這事跟自己有沒有關(guān)系。通過了解以下3點(diǎn)，就可以進(jìn)行判斷了。

只有房款利率掛鉤貸款基準(zhǔn)利率的借款人，才需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。比如說，有些朋友前不久剛買房，2019年10月8日以后才簽訂貸款合同。在這種情況下，房貸利率已經(jīng)掛鉤了貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，那就不需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換了。這一點(diǎn)，可以通過查看貸款合同進(jìn)行確定。

只有房貸到期時(shí)間在2020年12月31日以后的借款人，才有必要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換時(shí)，房貸利率保持不變。轉(zhuǎn)換后，最早也要到2021年1月1日，才會(huì)根據(jù)2020年12月份的LPR調(diào)整房貸利率。如果房貸在2020年12月31日(含)前就到期了，轉(zhuǎn)跟不轉(zhuǎn)沒兩樣，所以也就沒必要進(jìn)行轉(zhuǎn)換了。

只有住房商業(yè)貸款的借款人，才需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換，公積金貸款不在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)。以我自己為例，我買房時(shí)申請(qǐng)的是組合貸款，商業(yè)貸款去年已經(jīng)還完了，只剩下了公積金貸款。這次，房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，就跟我沒啥關(guān)系了。

2、 怎么轉(zhuǎn)更劃算?如果你的房貸里有商業(yè)貸款，房貸利率掛鉤的是貸款基準(zhǔn)利率，到期時(shí)間也在2020年12月31日以后，那么這次就需要做出2個(gè)選擇：

第一個(gè)選擇：選擇轉(zhuǎn)成固定利率，或是轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率。

怎么選擇呢?去年，我曾專門寫過一篇長文詳細(xì)分析過這個(gè)問題，感興趣的朋友可以點(diǎn)擊文末鏈接去看看。

我的建議是：轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率。下面，我來解釋一下決策的關(guān)鍵點(diǎn)、思路和邏輯。

決策的關(guān)鍵點(diǎn)有3個(gè)：一是未來LPR的走勢(shì);二是房貸剩余期限的長短;三是隨著時(shí)間的推移，房貸本金不斷減少這一基本規(guī)律。

關(guān)于未來LPR的走勢(shì)，短期來說，LPR將呈下行趨勢(shì)，這一點(diǎn)大家都有共識(shí)。

如上圖所示，2019年8月份中國人民銀行改革和完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制、推出新的LPR以來，LPR已經(jīng)降了2次。接下來，預(yù)計(jì)LPR還會(huì)繼續(xù)下行。

但是，長期來說，不確定性則非常大。特別是房貸期限最長達(dá)30年，在這么長的時(shí)間范圍內(nèi)，LPR的走勢(shì)無法預(yù)測(cè)。

那么，在LPR短期呈下行趨勢(shì)，長期走勢(shì)無法預(yù)測(cè)的情況下，如何進(jìn)行選擇呢?

首先，房貸剩余期限越短，選擇的風(fēng)險(xiǎn)越小，越應(yīng)該選擇轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率。

如果房貸剩余期限只有2、3年，考慮到短期LPR將下行，那么選擇轉(zhuǎn)換成LPR加形式的浮動(dòng)利率后，2021年開始房貸利率就會(huì)下降，月供隨之減少，肯定比轉(zhuǎn)換成固定利率、月供維持不變更劃算。由于房貸剩余期限較短，LPR的走勢(shì)較為明確，選擇的風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

其次，房貸剩余期限越長，選擇的風(fēng)險(xiǎn)越大。

長期來看，LPR的走勢(shì)無法預(yù)測(cè)。未來LPR可能會(huì)下行后長期維持低位，如果是這種情況，那么選擇轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率無疑更劃算;不過，未來LPR也有可能短期下行后反彈，并超過2019年12月份的LPR(轉(zhuǎn)換時(shí)采用的LPR)，然后長期維持在高位，在這種情況下，選擇轉(zhuǎn)成固定利率反而可能更劃算。

也就是說，在房貸剩余期限較長的情況下，不管是選擇改成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，還是選擇轉(zhuǎn)換成固定利率，都冒了一定風(fēng)險(xiǎn)。而且，房貸剩余期限越長，選擇的風(fēng)險(xiǎn)越大。

第三，在房貸剩余期限較長時(shí)，考慮到隨著時(shí)間的推移，房貸本金不斷減少這一基本規(guī)律，選擇轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，比選擇轉(zhuǎn)成固定利率的風(fēng)險(xiǎn)更小。

原因有三點(diǎn)：一是短期LPR會(huì)下行，轉(zhuǎn)換成LPR后，2021年開始房貸利率就會(huì)下降，月供就會(huì)減少;二是隨著時(shí)間的推移，貸款本金不斷減少，相同幅度的貸款利率變化，對(duì)利息支出的影響也就越來越小，就算幾年后LPR上行，影響也會(huì)比現(xiàn)在小;三是長期來看，雖然LPR可能會(huì)上行，但也有可能會(huì)下行，選擇轉(zhuǎn)換成固定利率同樣承擔(dān)著利率風(fēng)險(xiǎn)。

不過，需要指出的是，當(dāng)房貸剩余期限較長時(shí)，選擇轉(zhuǎn)換成LPR，并非絕對(duì)正確的選擇，而是"兩害相權(quán)取其輕"的選擇。

第二個(gè)選擇：選擇每年的1月1日，或是貸款發(fā)放日的對(duì)月對(duì)日作為利率調(diào)整日。

如果選擇轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，那么還需要選擇利率調(diào)整日。建設(shè)銀行、中國銀行等均提供了2個(gè)選項(xiàng)，一是每年的1月1日;二是貸款發(fā)放日的對(duì)月對(duì)日。

個(gè)人建議選擇每年的1月1日，原因是可以早點(diǎn)享受LPR下行、月供減少的好處。

3、 什么時(shí)候可以轉(zhuǎn)?從3月1日到8月31日，有6個(gè)月的時(shí)間可以轉(zhuǎn)，大家不用著急。

4、 線上轉(zhuǎn)還是線下轉(zhuǎn)?在當(dāng)前新冠肺炎疫情尚未結(jié)束的特殊時(shí)期，各家銀行都積極推薦借款人通過手機(jī)銀行等線上渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

我也建議大家盡量線上操作。萬一線上轉(zhuǎn)不了的話，也不用著急，等疫情結(jié)束了，再去網(wǎng)點(diǎn)辦理也不遲。

5、 各家銀行的政策一樣嗎?我看了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和興業(yè)銀行6家銀行的公告，工行、農(nóng)行、中行、建行和興業(yè)銀行的政策大同小異，借款人可以自行在轉(zhuǎn)換成固定利率，或轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率之間進(jìn)行選擇，但都需要借款人主動(dòng)操作。

在利率調(diào)整日上，則有所區(qū)別，建設(shè)銀行和中國銀行等提供了每年的1月1日或貸款發(fā)放日的對(duì)月對(duì)日2個(gè)選項(xiàng)，而興業(yè)銀行則是將利率調(diào)整日固定為每年的1月1日。

比較特殊的是招商銀行，該行將于4月上旬將房貸利率統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，不需要借款人主動(dòng)操作。借款人不同意轉(zhuǎn)換的，可以在8月31日前申請(qǐng)?zhí)幚恚猩蹄y行將維持原合同安排。

由于中國人民銀行未來調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率的概率極低，維持原合同安排，相當(dāng)于將房貸利率轉(zhuǎn)換成固定利率。從這個(gè)角度來看，招商銀行采用的策略是：默認(rèn)幫借款人轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率。借款人不同意的，再改回去，相當(dāng)于轉(zhuǎn)換成固定利率。