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國家統計局發布了《2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，惠州7月商品住宅銷售價格回落，新房環比持平，二手房環比下跌0.2%。

樓市價格的下行及時反映在動態市場交易。據惠州官方數據監測機構近日發布的7月市場交易數據，單月交易新房91.65萬平方米，自2月(春節假期)后首次跌破100萬平方米，環比下跌近兩成。

9日凌晨，惠州市正式發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，新政施行，市場房地價聯動、價格備案、預售等各環節全面收緊。市場將走向何方，記者帶您一探究竟。

單月銷售新房面積91.65萬平方米

8月9日0時，惠州市住房和城鄉建設局、市自然資源局、市市場監督管理局等6部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，惠州樓市新政出臺。從房地價聯動、商品房預售、價格備案，以及房企拿地和市場秩序規范等8個方面施策進一步完善市場調控長效機制。

事實上，還沒等調控新政發威，惠州樓市變化已然出現。

據惠州市官方數據發布平臺惠民之家統計數據顯示，惠州市(四區三縣)2021年7月新建商品住宅成交房源8502套，環比6月10440套交易量下跌18.6%;交易房源面積91.65萬平方米，相較6月114.5萬平方米滑落17.8%。

聚焦到各縣區市場的交易表現，全市僅有惠陽區保持0.4%的增幅，其余縣區全線下跌。其中，大亞灣跌幅最為明顯，單月交易量從1750套降至969套，跌幅44.6%;惠城次之，由2888套交易跌落至2089套，環比跌幅27.7%，其余縣區則保持在2.4%—19.5%不等的跌幅。

再看市場的供應表現，7月市場繼續保持著破萬套的高位水平，在6月13332套新房供應刷新年內次高值后，開發企業合力在7月繼續供應11733套的新房住宅。其中，惠城供應3933套新房最為突出，占全市總供應量近四成規模，共計18個樓盤推售新品，金山新城馬安組團再次成為核心供應點，達到1266套。

“疫情反復、信貸環境緊收，惠州樓市從年初以來一直都走得不是很順利。”世聯行粵東公司董事總經理周玉仁介紹，長期以來，惠州樓市都存在著很明顯的不均衡發展，不同縣區、不同片區，甚至不同樓盤項目都會有著很大的差異，疫情壓力下的市場這一點被進一步放大，購房客戶出手置業選擇變得更加慎重。

周玉仁繼續介紹，自今年初以來，惠州的信貸環境持續被收緊，客戶購房信貸成本高啟，且放貸周期較長。他介紹，這種局面從年中之后更進一步，很大程度上影響著市場的正常交易預期和購房需求。

??市場價格

市場折扣成為“標配”議價空間拉大

“看了一年多的房子，現在是真的相信惠州不缺房了。”近期在金山新城馬安片區樓盤走了個遍的市民李芳(化名)介紹，當時看過房的幾個樓盤銷售每天都會打電話詢問意向，跟進客戶的購房計劃。李芳表示自己準備再等等看，優惠力度應該會更大一些。“幸虧自己在搶房的市場里沒搶到，讓我遇到了現在這市場。”

銷售市場的此類狀況在動態的交易環節更加明顯。在惠博沿江路某項目做銷售的小徐就直言，其實自疫情發生以來市場就沒有完全恢復過，市場熱的只是幾個特定的城市板塊和片區，城郊只能通過價差吸引少量的分流客群。

“在現在的市場環境下，客戶數量本來就有限，部分核心片區的優惠力度也在拉大。”該銷售人員稱。

市場的狀況及時反映在動態的價格表現上，樓盤項目議價空間拉大，折扣優惠幅度明顯。例如，在7月下旬被各中介渠道瘋轉推售的某樓盤部分項目特價房源，開發企業為快速實現銷售，在特價房源最低折扣至九折同時按20%支付“渠道傭金”。盡管交易并未突破“不得低于備案價格10%銷售”要求，但企業為達成交易實際已承擔了30%備案價利潤值。

據不完全統計，在惠陽、大亞灣，多個項目推出九折、92折，以及5000元抵5萬再送萬元家電基金等優惠措施;在惠城郊區，水口某項目20套特價單位，折扣低至94折，小金口某項目售價低至9字頭，首付低至5萬起;在仲愷、博羅等地，樓盤銷售折扣已成標配，低至94折且可選房源多情況時有出現。

市場供需環境改變，增大銷售議價空間已成企業“標配”，這也直接帶來了惠州房價的持續回落。

據國家統計局于8月16日最新發布的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據，惠州7月新房銷售價格環比持平，漲幅停滯。在二手房交易環節則是不增反降，環比下浮0.2%，房價出現了罕見的下跌行情。

“市場供需環境的變化必然成為影響市場價格的準繩。信貸環境緊收、疫情壓力反復，購房客戶的減少意味著樓盤項目間的競爭加大，企業降價走量也是情理之中。”惠州樓市資深評論人余鶴皋介紹，在頭部房企扎堆進駐后，市場基本都是秉承“高周轉”的開發準則，快建快銷，快速走量對于企業的意義遠大于“死摳”單個項目的利潤率。

??后市發展

調控新政引市場理性回歸

關注7月樓市的量價表現，結合8月9日惠州出臺調控新政時間節點可見，新政尚未出臺的市場量價齊落，隨著新政施行，市場將走向何方?惠民之家監測的最新一周(8月9日至15日)動態市場銷售數據表現給出了一定的答案。

數據顯示，在新政實施的首周，惠州市(四區三縣)新建商品住宅網簽1709套/18.05萬平方米，較7月市場周均交易規模繼續下浮兩成左右。在供應環節，全市僅有惠城萬科中交金楓花園1個樓盤推新，供應住宅房源104套，與7月周均2500套的推手量相比基本停滯。

“從最新的市場表現來看，市場無論是供應端、還是需求端，觀望情緒都在增強。”天策行地產行銷機構創始人李建鋒分析稱，調控對惠州的影響實際上并非惠州新政出臺才開始，從住建部約談到東莞新政出臺，惠州的市場供需就已有應對，紛紛壓縮了產品推新，購房市民也一定程度上放緩了購房選擇。

從樓市調控新政內容可以看到，隨著新政的實施，惠州樓市將逐步建立起房價地價聯動機制確保“穩地價”，銷售環節進一步加強住房預售和價格備案管理，樓盤取得預售許可證10日內一次性公開全部房源，半年內成交折扣低于95折樓盤新批次房源調降。同時嚴格3年限售機制，重點片區(惠陽、大亞灣)實施限購，禁止向已在片區擁有住房的非本市戶籍居民銷售新房。

新政落錘，市場將如何發展?李建鋒綜合調控措施的具體內容后認為，此次調控對于市場信心將帶來明顯影響。“政策出臺要比這個‘錘子’一直不落下來肯定要好，而且從新政施策內容來講，施策仍然是較為溫和的。”他介紹，盡管補齊了“限購”舉措，但惠州的限購措施有著一定的特殊性，更加注重執行層面的落實，對于投機炒房和熱錢涌入的打擊。

“后續市場需要一個接受周期和預期穩定周期，新政并不會太過于影響市場的供需表現，一個月左右就會恢復平穩。”李建鋒直言，相較于當前所面臨的信貸環境，調控新政對于正常市場的影響幾乎可以不計。

余鶴皋對此表達了類似的觀點。他認為，惠州新政的著力點在于堵漏，在針對投機炒房的購房者，在于針對豪賭市場的開發商的約束和規范，著力點在于長效市場的穩定。在實施層面嚴查購房資金和購地資金，拒絕熱錢涌入擾亂市場;在銷售規范環節，確定了低于備案價銷售操作措施，擠掉企業不合理的市場預期，引導定價機制更加精準，確保市場的平穩有序運行。

“在這樣的市場環境下出臺這樣的新政對于行業發展有著重要的意義，既確保了針對市場不穩定要素有足夠的措施‘矯正’，也保留了市場最需要的發展活力。”余鶴皋直言，調控新政將引導行業進一步回歸理性，健康有序發展。