土拍與二手房雙雙遇冷 杭州房地產市場“秋意濃”
發布時間：2021-10-15 08:32:01
文章來源：證券日報
土拍與二手房雙雙遇冷 杭州房地產市場“秋意濃”
記者 吳文婧
見習記者 馮思婕
一夜入秋的可不止杭州的天氣。
近日，杭州第二次集中供地落下帷幕，超半數地塊慘遭“流拍”，為杭州樓市再添一分秋意。就在開拍前一天，10宗“競品質”地塊因報名人數不足或報名不符合規定全部流拍，余下的21宗非競品質地塊中也有7宗因無人報名提前“流拍”。
至此，杭州第二次集中供地的31宗出讓宅地最終僅成交14宗，總出讓金額257.5億元，較首批集中出讓的成交金額1178.21億元有明顯落差。且相比首批集中出讓時大量地塊出現的高溢價情況，本批次的溢價率也相對較低，部分地塊以底價成交；出現溢價的地塊中，溢價率也大多在5%上下。
對于杭州本次土拍中部分土地遭房企放棄報名的現象，易居克爾瑞研究中心認為其背后或有三大“推手”：一是購地資金來源“五不得”，房企資金極大承壓；二是遠郊板塊市場趨冷，房企調低市場預期，延后區域內拿地；三是競品質地塊配建要求高，但利潤不高，更多房企選擇觀望。
與此同時，土拍市場的遇冷、房貸放款周期的變長、政策嚴控房價的決心都觸動著購房群體緊繃的神經。數據顯示，十一黃金周期間，杭州二手住宅成交量創出8年來新低。
超半數地塊“流拍”
土拍市場交投趨淡
早在9月24日，杭州10宗競品質地塊就已提前宣告“因報名人數沒有達到要求”而全軍覆沒。這10宗競品質地塊的無人問津與其背后嚴苛的銷售限價，相對較高的品質門檻以及現房銷售的硬性要求脫不開關系。
由于高要求、低利潤、開發周期長等多重因素，競品質地塊的全軍覆沒算得上是意料之外、情理之中，而真正讓市場“一夜入秋”的則是普通地塊的終止出讓。
這7宗終止出讓的普通地塊大致可分為兩類：總價高、面積大的大型商住地塊及遠離中心城區的郊區地塊。
拿總建面約67萬方、起價超48億元的良渚新城商住地為例，該地塊精裝限價2.71萬元/平方米，并且要求配建多項服務設施，開發難度大、利潤率低，且對拿地房企的資金實力要求較高；總建面約62萬方、起價超93億元的杭騰未來社區地塊更是需要按照杭州城西科創大走廊全域未來社區相關建設要求建設，還要符合杭騰未來社區實施方案要求，且精裝限價3.61萬元/平方米，讓一眾房企眼饞也生畏。
而臨安、富陽和錢塘區等遠離中心城區宅地的流拍，也都面臨著利潤空間不足，或是配建面積大、建設要求高等問題。在資金鏈緊張、融資成本高企的當下，迫使房企棄卒保車，選擇更有熱度、盈利空間更大的地塊。
“從土拍中看，房企拿地策略已經全面轉向保守和穩健取向。”IPG中國首席經濟學家柏文喜對《證券日報》記者表示，土拍遇冷背后的深層原因，主要是調控從資金端和銷售端改變了房企的資金面，導致房企普遍存在流動性壓力和資金鏈緊張。
“在目前銷售去化大幅下降，而政策面并無根本性調整的情況下，各家房企以保障流動性為核心的保守取向必然導致對資本性開支的壓縮，土地市場交投趨淡則是自然而然的事情了，而土地流拍與溢價率下降必然也就常態化和普遍化了。”上述專家認為。
買賣雙方觀望情緒濃厚
二手房成交數據六連跌
與土拍市場同樣冷清的，還有杭州的二手房市場。
“金九銀十”本該是推盤和銷售旺季，但直到假期結束，杭州我愛我家白蕩海門店的經紀人小鄭才剛剛“開張”。
“上個月一套房都沒賣出去，連底薪都快保不住了。”小鄭告訴《證券日報》記者，在限貸、限購的政策嚴控下，買家與賣家進入了心理博弈期。“買家都是買漲不買跌，一但發現有二手房開始降價，都覺得便宜了還能更便宜，紛紛降低心理價位，進入觀望模式。但賣家大多認為限貸只是暫時的，若不是急用錢輕易不肯賤賣房產。”
因此，盡管有部分房源試探性降價，愿意為之買單的人卻少之又少。“現在調控力度這么強，買家也很怕在山頂接盤。就像我這兩個月賣出去的第一套房，即使賣家已經主動調低200萬元掛牌價，還是被砍價近100萬元才成交，雙方還都覺得自己虧了。”小鄭告訴記者。
據悉，小鄭提到的這套房產來自杭州主城區申花板塊核心位置的“養云靜舍”，以優美的新中式園林及建筑風格廣受購房者追捧。今年年初，該小區多套二手房成交單價超9萬元/平方米。小鄭賣出去的這套130平方米的房產，年初時的掛牌價也曾高達1300萬元，盡管賣家近期調低至1100萬元，最終仍被狠砍一刀，連裝修在內以1008萬元成交，單價約7萬元出頭。
小鄭和其客戶的經歷只是杭州二手房市場的一個縮影。中介被迫放假、買家預期一再降低、賣家輕易不愿降價、銀行貸款受限放款周期較長，無不彰顯著二手房市場的低迷冷清，交易急劇萎縮。
透明售房網數據顯示，國慶長假期間，杭州二手房網簽僅53套，其中住宅46套。同比去年“十一黃金周”成交的223套下降了76.2%，創過去8年以來成交量的新低；此外，9月份杭州二手房成交量3784套，環比8月份成交5602套下滑32.5%。至此，杭州二手房成交已六連跌。
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