第三輪土拍多地塊底價成交 國企成拿地主力軍
發布時間：2021-12-01 09:09:01
文章來源：證券日報
第三輪土拍多地塊底價成交國企成拿地主力軍
11月30日傍晚，上海第三輪土地集中拍賣第二個交易日結束，5宗地塊除1宗底價成交外，其余4宗均觸頂進入一次書面報價環節，成交額62.38億元，加上拍賣首日成交的44.33億元，目前上海第三輪土地拍賣已成交106.71億元。
據《證券日報》記者不完全統計，截至11月30日，無錫、蘇州、南京、深圳和合肥等5個城市已經率先完成第三輪土地拍賣，總計成交金額為1445億元，若加上上海這兩日成交的106.71億元，則全國第三輪土地集中拍賣成交已達1552億元。
整體來看，流拍地塊明顯減少、熱點地塊價格仍會觸頂成交，但大多數地塊以低溢價率或者底價成交。國企、央企或房企聯合體拿地較多，而民營房企鑒于諸多壓力積極性不高，相較過去，無論是報名還是直接參與競拍，“缺席率”都較高。
多數地塊底價成交
“無錫17宗地底價成交，整體溢價率接近于0；深圳11宗地中有7宗底價成交，整體溢價率接近4.65%；蘇州26宗地中有23宗底價成交，1宗流拍，整體溢價率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底價成交，15宗臨時中止出讓，1宗流拍，整體溢價率為3.39%。”同策研究院高級分析師李霄霄向《證券日報》記者表示，相較于上輪土拍，此番多數城市土地流拍現象減少。
“一方面，各城市在第二輪土拍之后均開始積極推介土地，提前摸排意向企業，并引入地方平臺公司進場托底。只有當地塊有意向企業關注后，才在第三輪土拍中推出。以北京為例，二輪延期的26宗地塊中僅豐臺王佐、朝陽管莊、門頭溝永定鎮三宗地塊在第三輪土拍優化條件后重新掛牌。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示，另一方面，第三輪土拍部分城市通過降低土拍門檻，從而降低流拍率，包括但不限于回爐地塊下調起拍價、下調保證金比例、延長土地款繳納期限、降低競買企業開發資質等。
值得關注的是，流拍地塊雖減少，但是鑒于三季度市場銷售端仍舊較冷，在房企資金壓力較大的市場環境中，多數地塊以底價成交或是以低溢價率成交。
“成交溢價率仍處于較低水平，底價成交現象居多。出現這一現象或印證市場維穩趨勢，既提高資源利用率，又在一定程度上緩解房企的拿地高成本壓力，緩解資金周轉，或有利于項目的精細化及優質化建設。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，同時，部分房企面臨年末債務到期量相對集中、項目去化效果欠佳等壓力，同時信貸環境放松幅度有限，部分房企的資金狀況并沒有獲得明顯改善，導致拿地謹慎態度猶存。
國企成拿地主力軍
從房企表現來看，國企、央企及部分頭部房企仍是成交主力軍，也有部分城市本土房企的積極性有所提升。整體來看，較符合當前市場狀態，拿地積極的房企資金周轉能力相對較強，拿地優勢較大。相對而言，在房企融資渠道有所收窄、年末債務到期量相對集中等壓力下，部分民營房企資金狀況改善效果欠佳，競爭優勢也隨之減小。
對此，李霄霄稱，從目前完成土拍的城市來看，極少看到民營房企拿地。地方性國企、城建城投及保障房建設公司、以及少部分央企成為拿地主力軍。一方面，房企資金面情況惡化，民營房企以“活下去”為當前要務，缺乏資金拿地；另一方面，也有一些穩健的房企更傾向于從資金鏈緊張的房企手中收購現成項目，可以更快地轉化為可售貨值。
“穩健型房企在競爭壓力較小的條件下，獲取性價比更高的土地資源，將形成良性運轉，一方面使開發成本更可控，另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間，進一步促進企業穩健經營。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者直言，而底價成交地塊較多，則表現出行業整體流動性仍然不足，在融資、銷售等方面房企壓力仍然較大。
“臨近年底考慮到大筆土地出讓金支出對于財報的影響，多數民營房企參與土拍的意愿也不強。”張凱如是稱。
在關榮雪看來，央企、國企、地方平臺公司積極拿地的背后，一方面，或是由于項目去化表現較為理想，資金儲備較充足，投資及開發動作隨之加大，同時在第三輪土拍門檻有所降低疊加年末節點的背景下，企業緊抓最后補倉時機，以保證后續穩定可持續發展；另一方面，或是出于企業自身戰略布局的考量，積極拿地或有拓展多元化城市布局之意。
對于土地市場的后續表現，張凱預計，在“房住不炒”背景下，市場很難再出現一輪土拍的火熱場景，土地價格回歸理性。
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