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1、1．所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標準和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。

2、2．所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的占地與美觀問題的處理，建筑物內的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的“先天不足”現象。

3、3．所選派的管理人員扮演“第二工程監理”角色，按施工進度察看施工現場。

【資料圖】

4、4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。

5、海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，并與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執行。

6、另外，海外物業管理的前期運作內容還包括：1．始終保持公共場所的整潔。

7、2．嚴格控制和協助造訪者進出物業。

8、3．嚴格控制裝修人員進出物業。

9、（新加坡的做法是：所建住宅物業是“空殼”，讓業主或使用者自我創造性的進行“第二次裝修”，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業移交給物業管理單位，并在3年內不準再裝修）4．保障停車安全。

10、5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。

11、6．全天候地做好住區的治安管理工作。

12、日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業務，它從整個建筑物的設計、建造、維護保養一直到最后拆除是全程跟蹤服務的。

13、因此，從建筑總體花費來看，基礎建設費用只占整體費用的25%，而維護管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。

14、在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成后才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。

15、所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。

16、隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。

17、這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。

18、目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，并制定出相應的管理標準程序。

19、我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標準及程序。

20、雖然有不少地方性法規、章程或條例出臺，但由于我國物業管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。

21、早期介入具有以下作用：1．有利于優化設計，完善設計細節我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。

22、比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。

23、而北方，就要考慮取暖。

24、這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。

25、因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

26、2．有利于提高房屋建造質量 由于物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。

27、3．有利于保證物業的使用功能 物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。

28、4．有利于加強對所管物業的全面了解物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。

29、例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。

30、相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。

31、因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。

32、由于加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。

33、5．早期介入有利于后期管理工作的進行物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對后期的物業管理就帶來了很多便利，既便于維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。

34、同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便于理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利于后期管理工作的進行。

35、6．有利于樹立物業管理公司的形象如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。

36、三、物業管理前期介入的可行性物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。

37、（一）、從經濟效益角度看任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。

38、如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：1．經濟效益的可行性從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。

39、利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的準確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。

40、弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。

41、綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大于弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。

42、2．從物業管理公司的角度物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業，為今后接受新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴大業務領域，占領業務市場。

43、不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。

44、3．從社會總體的角度從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利于社會總體經濟利益提高。

45、綜上分析，利明顯大于弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。

46、（二）、技術力量的保證為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。

47、由于物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨干組成。

48、長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。

49、介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，并有相關經驗）來參與物業管理的前期介入。

50、還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。

51、正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。

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